Совместно с экспертами РБК Недвижимость мы рассмотрим важные аспекты составления договора аренды квартиры, поделимся советами по обращению внимания на нюансы и расскажем, как без штрафов расторгнуть договор и съехать из арендованного жилья.

Для подтверждения факта проживания в арендованной квартире необходимо заключить договор аренды. Этот документ является неотъемлемой частью процесса аренды и служит важным доказательством официального статуса арендатора.

Договор аренды квартиры — это набор правил, которые определяют отношения между владельцем и арендатором. Чем более детально и точно составлен договор, тем легче сторонам разрешать возникающие споры.

Совместно с специалистами мы рассказываем о том, как правильно составить договор аренды квартиры, на какие детали следует обратить внимание и как без штрафов съехать из арендованного жилья.

Эксперты в этой статье

• Юлия Дымова, руководитель отдела продаж вторичной недвижимости компании Est-a-Tet
• Дмитрий Венгерский, юрист из адвокатского бюро Asterisk
• Роман Бабичев, руководитель отдела аренды в агентстве недвижимости «Азбука жилья»

1. Зачем нужен договор аренды квартиры
2. Пример договора аренды квартиры
3. Сроки договора аренды квартиры
4. Стороны договора аренды квартиры
5. Подготовка к заключению договора аренды квартиры
6. Как составить договор аренды квартиры
7. Как расторгнуть договор аренды квартиры

1. Зачем нужен договор аренды квартиры

Договор аренды квартиры является важным документом, который регулирует отношения между арендодателем и арендатором. Он определяет права и обязанности каждой стороны и защищает их интересы. Договор также служит доказательством заключенной сделки и может быть использован в случае возникновения споров.

2. Пример договора аренды квартиры

Пример договора аренды квартиры представляет собой типовой шаблон, который можно использовать при составлении собственного договора. Он содержит основные положения, такие как информацию о квартире, условия аренды, сроки и порядок оплаты, ответственность сторон и другие важные детали.

3. Сроки договора аренды квартиры

Срок договора аренды квартиры может быть различным и зависит от соглашения сторон. Обычно договор заключается на определенный срок, например, на год, с возможностью его продления. Также возможен вариант заключения договора на неопределенный срок.

4. Стороны договора аренды квартиры

Сторонами договора аренды квартиры являются арендодатель (собственник квартиры или уполномоченное лицо) и арендатор (человек, который снимает квартиру). Каждая сторона имеет свои права и обязанности, которые должны быть четко определены в договоре.

5. Подготовка к заключению договора аренды квартиры

6. Как составить договор аренды квартиры

Составление договора аренды квартиры требует внимательности и точности. В нем должны быть указаны все существенные условия, такие как стоимость аренды, сроки, порядок оплаты, права и обязанности сторон и другие важные моменты. Желательно обратиться к юристу или использовать готовый пример договора.

7. Как расторгнуть договор аренды квартиры

Расторжение договора аренды квартиры может произойти по различным причинам, например, по истечении срока договора, по соглашению сторон или в случае нарушения условий договора. Важно соблюдать процедуру расторжения, о которой должно быть предусмотрено в самом договоре.

Важность наличия договора аренды

Перед началом обсуждения договора аренды квартиры на 2024 год, важно понять различие между арендой и наймом. Часто мы используем термин «аренда квартиры» или «аренда жилья», но с юридической точки зрения это не совсем точно. Правильнее говорить о «найме жилья». Термин «аренда» применяется для нежилых помещений, таких как офисы или склады, или когда арендатором выступает юридическое лицо. В случае жилых помещений, когда нанимателем является физическое лицо, используется термин «найм». Поэтому, если вы снимаете квартиру, заключается договор найма жилого помещения.

Предоставляем образец договора аренды для тех, кто в настоящее время ищет съемное жилье.

Договор аренды квартиры — это набор правил, которые регулируют отношения между владельцем жилья и арендатором. Он определяет права и обязанности обеих сторон, условия оплаты аренды и сроки проживания. Наличие такого договора является необходимым для подтверждения факта аренды квартиры. Если человек снимает жилье без заключения письменного договора, он может оказаться без крыши над головой и без возможности вернуть потраченные деньги. Однако договор аренды также помогает избежать конфликтов или разрешить их с минимальными потерями для обеих сторон. Он является официальным документом, на основании которого можно обратиться в суд в случае споров или нарушения условий договора. Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet, подчеркивает, что договор аренды жилых помещений регулирует отношения между арендатором и арендодателем и является основанием для обращения в суд при возникновении споров или нарушении договорных обязательств.

В случае нарушения письменного договора аренды, возможно защитить свои права и интересы. Это относится как к арендатору, так и к арендодателю, подчеркивает Дмитрий Венгерский, юрист из адвокатского бюро Asterisk. Например, арендатор обязан своевременно оплачивать арендную плату, возмещать ущерб, причиненный имуществу и т.д. Арендодатель, в свою очередь, не может выселить арендатора без уважительных причин и внезапно повысить стоимость аренды.

Сроки заключения договора

Существуют различные виды договоров аренды: краткосрочные (до 11 месяцев) и долгосрочные (от года и более). Обычно собственники предпочитают заключать договор на 11 месяцев в простой письменной форме с возможностью продления и увеличения арендной платы. Это связано с тем, что договор на более длительный срок требует обязательной регистрации в Росреестре и считается заключенным только после этого. Краткосрочный договор считается заключенным с момента его подписания и не требует государственной регистрации.

Согласно мнению специалистов, важно заключать договор аренды на любой срок, даже если вы снимаете квартиру на короткий период времени, например, на несколько дней или месяц. Это связано с тем, что риски для арендатора в таких случаях возрастают.

Основные участники и сущность договора аренды квартиры на 2024 год

В договоре аренды квартиры на 2024 год участвуют две стороны — собственник жилья (наймодатель) и квартирант (наниматель). Этот документ определяет условия проживания в съемном помещении, включая срок аренды, оплату, ответственность за определенные расходы, количество проживающих и другие важные детали. Важно, чтобы договор был максимально подробным, в нем должны быть указаны состояние квартиры, качество ремонта и передаваемая мебель. Чем более прозрачными и четкими будут условия договора, тем лучше будут отношения между собственником и квартирантом, а также обеспечены гарантии для обеих сторон.

В качестве обеспечения для арендодателя предусмотрен депозит, который арендатор должен внести. При окончании арендного соглашения, из этого депозита покрываются все расходы, связанные с неадекватным износом помещения (например, поломка оборудования, повреждение мебели, разбитые окна и т.д.).

Важная информация о составлении договора аренды

ФИО и паспортные данные собственника:

• Фамилия, имя, отчество собственника квартиры
• Серия и номер паспорта собственника

Адрес квартиры:

• Полный адрес квартиры, включая улицу, дом и квартиру

Срок аренды и размер платы:

• Период времени, на который заключается договор аренды
• Сумма ежемесячной платы за аренду

Оплата коммунальных услуг:

• Свет
• Вода
• Интернет

Условия повышения стоимости аренды:

• Условия, при которых может произойти повышение стоимости аренды

Условия и порядок досрочного расторжения договора:

• Условия, при которых договор аренды может быть расторгнут досрочно
• Порядок досрочного расторжения договора

Штрафные санкции:

• Сумма штрафа за нарушение условий договора аренды

Количество визитов собственника:

• Количество раз, когда собственник может посетить арендуемую квартиру

Подготовительный этап

Перед подписанием договора необходимо осмотреть квартиру и убедиться, что все в ней функционирует исправно, нет никаких протечек или повреждений. Эти данные должны быть зафиксированы в самом договоре. Важно помнить, что все, что находится в квартире на момент передачи, является ответственностью собственника, но после передачи квартиры ответственность переходит на арендатора. Если в процессе проживания обнаружатся какие-либо неисправности, будет сложно доказать и требовать компенсацию за них, как отмечает Юлия Дымова.

Очень важно на данном этапе провести проверку документов, подтверждающих право собственности на квартиру у арендодателя. Важно отметить, что эти документы должны быть оригиналами, а не копиями.

«Для подстраховки наниматель может заказать выписку из ЕГРН на официальном портале Росреестра либо в МФЦ из реестра прав. Потому что большая часть мошенничеств связана с субарендой или арендой не у собственника либо с ситуацией, когда договор найма заключается с одним из собственников, притом что другие собственники квартиры не уведомлены, — добавила эксперт.

Оригинальные правоустанавливающие документы на квартиру являются необходимым требованием, а не просто копиями.

Какие вопросы задавать владельцу при съеме жилья?

Как часто арендодатель планирует наносить визиты с проверками?

— Арендодатель планирует проводить проверки в квартире периодически, чтобы убедиться в ее сохранности и исправности.

Возможно ли проживание с детьми или животными?

— Да, проживание с детьми и животными допускается. Однако, возможно потребуется дополнительное согласование с арендодателем и уплата дополнительной платы.

Можно ли приводить гостей в квартиру?

— Да, вы можете приводить гостей в квартиру. Однако, необходимо соблюдать правила общежития и не нарушать общественный порядок.

Могут ли к вам подселить кого-то ещё?

— Возможно, во время вашего проживания арендодатель может принять решение о подселении другого человека в квартиру. В таком случае, вам будет предоставлена соответствующая информация и согласованы условия проживания.

Кто жил в квартире до вас?

— Информация о предыдущих жильцах квартиры может быть предоставлена по запросу. Обычно арендодатель сохраняет данные о предыдущих арендаторах в целях контроля и безопасности.

Менялись ли замки после выезда предыдущего жильца?

— Да, после выезда предыдущего жильца замки в квартире обычно меняются для обеспечения безопасности новых жильцов.

Составление правильного договора аренды квартиры: полезные советы и рекомендации

После того, как потенциальный арендатор оценил состояние квартиры и проверил необходимые документы, можно приступать к составлению договора аренды. В этом договоре присутствуют обязательные условия, без которых он не будет иметь юридической силы, а также дополнительные условия, которые стороны могут указать по своему усмотрению. Если стороны не укажут дополнительные условия, то будут применяться общие нормы закона, как отмечает Дмитрий Венгерский. К обязательным условиям договора аренды относятся:

В данном разделе указываются все основные сведения о сдаваемой в аренду квартире: полный адрес, площадь и кадастровый номер. Также здесь приводится подробный перечень имущества, которое находится в квартире и передается в пользование арендатору. Важно отметить, что сдаваемое жилье не является залоговым и не имеет каких-либо обременений правами других лиц.

В договоре аренды квартиры на 2024 год необходимо указать паспортные данные наймодателя, нанимателя и других лиц, которые будут проживать в квартире постоянно или временно. Например, если наниматель собирается проживать один, но планирует принимать гостей, таких как родители или родственники, он должен указать это в договоре. Если наймодатель обнаружит, что в квартире проживает больше людей, чем предусмотрено договором, это может стать основанием для прекращения арендных отношений.

Стороны имеют возможность выбрать срок действия договора аренды по своему усмотрению. Он может быть как краткосрочным (до 11 месяцев), так и долгосрочным (от 1 года). В случае, если стороны не указали конкретный срок, договор считается безсрочным.

В данном разделе необходимо указать информацию о размере арендной платы, сроках ее внесения и порядке оплаты. Например, арендатор может перечислять деньги ежемесячно, до 10-го числа, на указанную карту. Если оплата производится наличными, то следует предусмотреть выдачу расписки. Важно также подробно описать, что включает в себя арендная плата — входят ли в нее платежи за интернет и коммунальные услуги, и если да, то какие именно. Обычно арендная плата включает только саму аренду, а дополнительные услуги оплачиваются отдельно по счетчикам. В данном разделе также можно указать возможность пересмотра оплаты в определенный период или при определенных условиях. Также стоит учесть возможность взимания неустойки за просрочку оплаты.

• Процедура внесения и возврата залога

В этом разделе необходимо указать сумму залогового платежа (обычно она равна месячной арендной плате) и способ его внесения. Иногда владелец квартиры разрешает разделить залог на несколько месяцев — это также следует указать в договоре. Также важно уточнить процедуру возврата залога (четко описать случаи, когда он не возвращается), чтобы избежать неприятных ситуаций.

• Права и обязанности каждой стороны, а также их ответственность.

Основной обязанностью арендодателя является передача квартиры в пригодном состоянии в согласованный срок. Арендатор, в свою очередь, обязан своевременно оплачивать арендную плату и поддерживать квартиру в надлежащем состоянии. Кроме того, арендатор должен использовать квартиру только для проживания указанных в договоре лиц, а не для других целей, например, для коммерческой деятельности без соответствующего разрешения. В случае нарушения этих условий договор может быть расторгнут односторонне. Подробнее о правах и обязанностях сторон можно узнать из образца договора.

Чтобы заключить договор найма, понадобятся паспорта обеих сторон и свидетельство о регистрации права собственности или выписка из государственного реестра недвижимости (ЕГРН) на жилое помещение. Договор считается действительным с момента его подписания.

«Очень важно прописать детальный перечень имущества, находящегося в квартире и передаваемого в пользование нанимателю. Для этого используется акт приема передачи жилья. В нем сделайте опись мебели и техники, а также их состояние. Приложите для достоверности фото квартиры и самой техники. Там же укажите показания счетчиков на момент передачи квартиры, — рекомендует Дмитрий Венгерский.

В договоре аренды квартиры на 2024 год существуют несколько важных и обязательных условий, которые необходимо учесть.

Что следует учесть при составлении договора аренды жилья?

Предмет найма — это соглашение между арендодателем и арендатором, в котором определяются условия аренды недвижимости или другого имущества. В рамках этого соглашения обычно указывается срок аренды, стоимость арендной платы, права и обязанности сторон.

Обеспечительный платеж — это сумма денег, которую арендатор вносит в качестве гарантии исполнения своих обязательств по договору найма. Обычно это залог, который может быть использован арендодателем в случае нарушения условий договора.

Оплата и другие расходы — в договоре найма указывается, какая сумма должна быть уплачена арендатором за пользование имуществом. Кроме арендной платы, могут быть указаны дополнительные расходы, такие как коммунальные услуги, налоги и т.д. Важно внимательно ознакомиться с условиями договора и уточнить, какие расходы несет на себя арендатор.

Ответственность — арендатор несет ответственность за сохранность имущества, которое находится в его пользовании. В случае повреждения или утраты имущества, арендатор может быть обязан возместить ущерб арендодателю. Поэтому рекомендуется внимательно проверить состояние имущества при заключении договора и составить акт приема-передачи.

Акт приема-передачи — это документ, в котором фиксируется состояние имущества на момент передачи его в пользование арендатору. В акте указываются все видимые дефекты, повреждения или недостатки имущества. Этот документ является важным доказательством при возникновении споров между сторонами.

Другая информация — в договоре найма могут быть указаны и другие важные условия, такие как правила пользования имуществом, запреты на подселение или субаренду, сроки уведомления об окончании аренды и т.д. Важно внимательно ознакомиться с этой информацией и задать вопросы арендодателю, если что-то не ясно.

Тонкости аренды

В договоре аренды квартиры на 2024 год помимо основных условий могут быть указаны и дополнительные условия. Например, можно определить, как часто собственник будет проверять состояние квартиры. Это было отмечено руководителем департамента аренды агентства недвижимости «Азбука жилья», Романом Бабичевым. Важно прописывать в договоре все условия, о которых было договорено устно. Например, запрет на проживание с животными, курение и приведение гостей. Эти условия обязательно фиксируются в договоре.

В договор аренды квартиры на 2024 год можно включить пункт о ремонте. Например, если квартира сдаётся в плохом состоянии и арендаторы должны будут провести ремонт за свой счёт в течение нескольких месяцев, это следует указать в договоре. В противном случае, арендатор, который вложил средства в ремонт квартиры, не будет защищён от возможного досрочного расторжения договора со стороны арендодателя, как отметила Юлия Дымова.

То же самое относится к различным поломкам: например, если произойдет поломка в сантехнике, то кто будет отвечать за ее ремонт. Также следует отметить, что мелкий ремонт (например, переклейка обоев) может быть выполнен арендатором только с согласия владельца квартиры.

Один из важных аспектов, на который следует обратить внимание, — это запрет на субаренду квартиры в будущем. Часто люди берут квартиру в аренду на длительный срок и затем сдают ее посуточно, что может привести к быстрой изношенности помещения. Чтобы избежать подобной ситуации, необходимо контролировать и ясно прописать условия в договоре.

На что обратить внимание при съеме квартиры?

Стоимость аренды квартиры может быть слишком низкой, что может вызвать подозрение у потенциальных арендаторов. Неадекватное поведение хозяина также может стать причиной отказа в аренде. Дополнительные условия, которые предлагает хозяин, могут быть неприемлемыми для арендатора. Если квартира выставлена на продажу, это может вызвать неудобства для арендатора, так как он может быть вынужден покинуть жилье в случае продажи. Взаимодействие только с риелторами или агентствами может ограничить выбор арендатора и усложнить процесс аренды. Требование залога может быть проблематичным для некоторых арендаторов, особенно если сумма залога слишком высокая. Предоставление документов собственника может вызвать недоверие у арендатора, особенно если они не соответствуют требованиям или вызывают подозрения. Договор, в котором прописаны все нюансы, может быть сложным для понимания и принятия арендатором.

— Слишком низкая стоимость

— Неадекватное поведение хозяина

— Дополнительные условия

— Выставление квартиры на продажу

— Взаимодействие только с риелторами или агентствами

— Залог

— Документы собственника

— Договор, в котором прописаны все нюансы

Расторжение договора аренды

Когда подходит к концу срок долгосрочного договора аренды, владелец квартиры должен предложить нанимателю заключить новый договор или попросить его освободить помещение за три месяца до окончания срока. Условия досрочного расторжения договора также указываются в самом договоре. Обычно в нем прописывается порядок уведомления за определенный срок, который заранее согласовывается сторонами. Этот срок может составлять один или три месяца. В случае нарушения условий досрочного расторжения, стороны могут предусмотреть штрафные санкции.

Если в договоре аренды квартиры указано, что арендатор должен предупредить за 30 дней о своем намерении расторгнуть договор, и при этом не будет предусмотрено штрафов, то арендатор не будет нести никаких дополнительных финансовых обязательств. Однако, если арендатор предупредит о своем решении за 20 дней, ему будет наложен штраф, который также будет указан в договоре. Также возможна ситуация, когда в договоре будет прописано, что арендатор должен разрешить просмотр квартиры потенциальным арендаторам два раза в неделю в последний месяц проживания. В случае, если арендатор не соблюдает это условие, он нарушает договор и ему будет наложен штраф, который также будет указан в договоре. Это подтверждает Роман Бабичев.

Согласно Дмитрию Венгерскому, если арендатор не выплачивает арендную плату в течение шести месяцев (при краткосрочной аренде — более двух месяцев) или наносит ущерб жилому помещению, арендодатель имеет право расторгнуть договор аренды. Также, если арендатор систематически нарушает права соседей или использует помещение не по назначению, договор может быть расторгнут после предупреждения об устранении нарушений.

Последствия досрочного выселения из квартиры

Если вы решите покинуть квартиру раньше, чем было оговорено в договоре на 11 месяцев, собственник имеет право потребовать с вас неустойку за преждевременный выезд. Сумма неустойки будет зависеть от того, как долго вы прожили в квартире. Чем дольше вы прожили, тем меньше будет сумма неустойки. Подробнее об этом можно узнать на странице, которую можно найти по ссылке ниже.

— Если вы прожили в квартире до 3 месяцев, сумма неустойки составит 100% от месячной арендной платы.

— Если вы прожили в квартире от 3 до 6 месяцев, сумма неустойки составит 75% от месячной арендной платы.

— Если вы прожили в квартире от 6 до 9 месяцев, сумма неустойки составит 50% от месячной арендной платы.

— Если вы прожили в квартире от 9 до 11 месяцев, сумма неустойки составит 25% от месячной арендной платы.

Почему выгодно сдавать квартиру на 11 месяцев?

Регистрация договора аренды необходима в случае, если арендные отношения предполагают длительное сотрудничество, продолжительностью от года и более. В связи с этим, в практике сторон обычно заключается договор на 11 месяцев, который не требует обязательной регистрации.

Однако, регистрация договора аренды имеет свои преимущества:

• Защита прав арендатора. Регистрация договора позволяет арендатору обезопасить свои интересы и иметь доказательства заключенного соглашения.
• Правовая гарантия. Зарегистрированный договор аренды признается действительным и имеет юридическую силу перед третьими лицами.
• Исключение споров. Регистрация договора помогает избежать возможных споров и недоразумений между сторонами в будущем.

Для регистрации договора аренды необходимо обратиться в органы регистрации и получить соответствующий документ, подтверждающий факт заключения соглашения.

Важно отметить, что регистрация договора аренды является необязательной процедурой, но может быть рекомендована в случае, когда стороны желают обеспечить дополнительную защиту своих прав и интересов.

Какие люди не могут сдавать квартиру в аренду?

Арендаторы, которые не могут предоставить паспорта, включая иностранных граждан с просроченной визой и недействительными документами, а также люди, утверждающие, что временно не имеют работы, но надеются на ее скорое появление, могут столкнуться с определенными сложностями при аренде жилья. В таких случаях, возможно, потребуется дополнительная проверка личности и финансовой состоятельности, а также предоставление дополнительных документов или гарантий. Владельцы недвижимости могут принимать решение на основе своих собственных политик и требований, чтобы обеспечить безопасность и надежность сделки. Поэтому, если вы находитесь в одной из вышеуказанных категорий, рекомендуется заранее обсудить свою ситуацию с арендодателем или агентством по недвижимости, чтобы избежать недоразумений и уточнить возможные варианты решения проблемы.